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以万科为例,谈谈关于房企的存货减值和存货借款利息

admin 快讯 2020-01-10 48 0 为例利息存货
以万科为例,谈谈关于房企的存货减值和存货借款利息 为例 利息 存货 第1张 以万科为例,谈谈关于房企的存货减值和存货借款利息 - 图1

存货,基本是每一家企业都会有的,但是对地产行业来讲,尤为重要,因为房地产公司的存货基本都是净资产的好几倍,意味着只要房价出下大跌,房地产的存货出现减值,对净资产就会形成较大的冲击。另外,加上高杠杆因素,存货每年还需要付出一定利息,使地产公司的经营状况更是雪上加霜。

以万科为例,谈谈关于房企的存货减值和存货借款利息 为例 利息 存货 第2张 以万科为例,谈谈关于房企的存货减值和存货借款利息 - 图2

房地产公司的存货主要分为土地(拟开发产品)、在建项目和已完工项目,土地很好理解,就是买来的地皮,这块资产流动性非常好,容易变现;其次,已完工项目,是已经建成待出售的物业,市场好的时候,也容易变现,市场不好可以收租;再其次,在建项目,其中包含已售未结算产品、可售待建产品和不可售在建产品,待售和不可售产品减值风险最大,尤其是在房地产市场不景气的背景下,既要面临减值风险、又要偿还借款利息。

1.关于存货减值

以万科(000002-CN;02202-HK)为例,截至2019年6月30日,公司存货主要分为已完工项目、在建项目和拟开发产品(土地),存货账面价值总额为7904.6亿元,其中,土地占存货22.9%、在建工程占存货68%、已完工项目占存货9.0%。

药明生物股东配股 折让8%套现逾51亿

© 由 头条日报 提供药明生物配售逾5379万股,折让6%至7.95%,套现超过51亿元。图为首席执行官陈智胜。资料图片 中美贸易第一阶段协议即将正式签署,市场气氛回暖,再有公司趁市旺「抽水」。药明生物(2269)有主要股东计划以每股95元至97元,配售超过5379万股,若以昨日收市价该股收市价103.2元计算,有6%至7.95%的折让,套现超过51亿元,相关股份有三个月禁售期。 药明生物自2017年1月上市以来,曾六次有股东配售股份,每股作价由2017年12月的40.23港元,至最近一次2019年10月的85港元不等。 另外,近期多间内房同时发美元债券集资,市场预期内房融资潮再现。融创中国(1918)亦计划以每股42.7至43.7元,配售1.64亿股新股份,占扩大后股本近3.7%,集资总额介乎70.03亿至71.67亿元,配售代理为摩根士丹利。 融创中国配股筹70亿 若

从上图我们可以发现,万科2019年半年报给完工项目准备的跌价准备占账面余额的0.02%(跌价准备是提前计提的,并不是已经发生的,是企业审慎的一种做法),在建产品准备的跌价准备占账面余额的0.3%,土地准备的跌价准备占账面余额的0.09%。

土地跌价准备最少。地产公司存货基本都是成本法计价,公允价值大部分时间都是大于成本的,尤其是在地产行业景气度较高的时候,土地公允价值会大幅提高,而公司这块的存货是被低估的,就算行业处于低迷时期,土地出现跌价概率不大。这也是为什么香港地产商爱炒地皮,因为来钱快且不用苦哈哈的建房子。

完工项目跌价准备其次。完工项目最起码不会烂尾了,只要市场不发生大的波动,存货出现大面积减值概率也不大,最多企业不赚钱嘛,另外,行情不好的时候,公司也可以自持收租,前提是公司整体的资金成本不高,后面我们中详细说说。

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在建工程跌价准备最多,也是应该的。在建工程中的已售未结算项目,基本没有风险,因为客户已经付钱了,违约概率不大了,除非中国新房价格普遍跌幅超过30%,可能性基本没有,因为真到了那个时候,估计也就是严重的金融危机了;可售待建和不可售项目才是真正的风险,因为这两块项目需要加快周转,不然光是利息费用企业都受不了,另外,有些项目拿地成本原本较高,利润较薄,如果房企开始降价销售,企业个别项目则可能出现减值。

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